Rynek mieszkaniowy w Polsce,

[ Pobierz całość w formacie PDF ]
Wiosna 2009
Rynek mieszkaniowy w Polsce
WARSZAWA KRAKÓW ¸ÓDè POZNA¡ TRÓJMIASTO WROC¸AW
Sytuacja rynkowa trudna zarówno dla deweloperów, jak i ich klientów, to czas, kiedy wiarygodna
wiedza o rynku jest szczególnie ważna dla powodzenia inwestycji mieszkaniowej, a często również
przyszłości irmy.
Trafna interpretacja realiów rynkowych, rozumienie potrzeb klientów oraz działań konkurencji jest
niezbędne do skutecznej sprzedaży mieszkań na niezwykle konkurencyjnym rynku. Trudne czasy
można też wykorzystać do wzmocnienia swojej pozycji rynkowej na przyszłość – wystarczy
przypomnieć sukces inwestycji planowanych podczas poprzedniego kryzysu i wprowadzonych
na rynek zaraz po jego zakończeniu, kiedy konkurencyjna oferta była niewielka.
Jednocześnie wiarygodna wiedza jest obecnie szczególnie trudno dostępna.
Procesy zachodzące na rynku mieszkaniowym od drugiej połowy 2008 roku charakteryzuje
ogromna dynamika i różnorodność. Uczestnicy rynku przeżywający trudności dzielą się informacjami
mniej otwarcie niż wtedy, gdy odnosili sukcesy. Stosowane dotychczas przez wielu analityków
metody analizy i oceny zjawisk występujących na rynku mieszkaniowym okazują się
niewystarczające. Dzięki dwunastoletniemu doświadczeniu w badaniu i analizowaniu rynku
mieszkaniowego w Polsce, REAS wypracował skuteczny system zbierania danych o nowych
inwestycjach i kompleksowe narzędzia analizy, pozwalające zrozumieć procesy zachodzące
obecnie na rynku.
Zapraszamy Państwa do lektury krótkiego podsumowania sytuacji na rynku mieszkaniowym
w Polsce i jej sześciu najważniejszych aglomeracjach. Publikacja stanowi zaledwie wycinek wiedzy
zgromadzonej przez REAS podczas badań polskiego rynku mieszkaniowego. Na życzenie klientów
przygotowujemy opracowania, których zakres dopasowany jest do konkretnych potrzeb. Jeśli są
Państwo zainteresowani bardziej szczegółowymi analizami dotyczącymi konkretnego miasta,
dzielnicy czy konkretnej lokalizacji, prosimy o kontakt z Działem Badań i Analiz Rynku.
Zachęcamy również do zapoznania się z pełną ofertą usług REAS zaprezentowanych na ostatnich
stronach niniejszej publikacji, a także z aktualnymi komentarzami dotyczącymi sytuacji na rynku
mieszkaniowym w Polsce regularnie publikowanych na www.reas.pl.
Kazimierz Kirejczyk
Prezes Zarządu REAS
Polska
Jeśli ktokolwiek miał kilka miesięcy temu nadzieję, że globalny kryzys inansowy może w cudowny sposób
ominąć Polskę musi dziś przyznać, że rzeczywistość okazała się o wiele bardziej gorzka. Ogólnoeuropejski
kryzys kredytowy, który nastąpił po upadku londyńskiego oddziału banku Lehman Brothers, dotarł do Polski
ze wszystkimi towarzyszącymi mu zjawiskami. W IV kwartale 2008 banki właściwie całkowicie wstrzymały
udzielanie nowych kredytów deweloperom i dramatycznie zmniejszyły skalę kredytowania w zakresie
indywidualnych kredytów hipotecznych.
Kryzys inansowy wywarł istotny wpływ na nastroje na rynku nieruchomości mieszkaniowych zarówno po
stronie popytu jak i podaży. Choć pierwsze uderzenie dotknęło rynek mieszkaniowy, szybko stało się jasne,
że dotychczasowe prognozy dotyczące całej polskiej gospodarki wymagają nowelizacji. Kolejne instytucje,
zarówno publiczne jak i prywatne zaczęły obniżać swoje prognozy wzrostu PKB na rok 2009 i dalej.
W lutym 2009 powszechnie uznawano, że tempo wzrostu gospodarczego w Polsce znacznie spadnie.
W większości prognoz kształtowało się ono w przedziale około 1%, ale w ostatnim czasie częściej zaczęły
pojawiać się głosy o możliwej recesji. Inlacja powinna natomiast maleć do końca 2010 roku, choć szybko
słabnący złoty może utrzymywać wzrost cen na wyższym poziomie, niż to zakładały ostatnie prognozy.
Dla sytuacji na rynku mieszkaniowym w najbliższych latach zasadnicze znaczenie będzie miało zachowanie
banków. Podczas gdy szanse na to, że banki uruchomią udzielanie kredytów hipotecznych na nowych,
bardziej restrykcyjnych zasadach są dość duże, dostępność kredytów budowlanych dla deweloperów
będzie najprawdopodobniej znikoma co najmniej przez pierwszą połowę roku. Wszystko to może mieć
dramatyczne skutki dla irm deweloperskich. W rezultacie liczba nowo rozpoczynanych i wprowadzanych
do sprzedaży jednostek spadnie szybciej niż można się było spodziewać jeszcze kilka miesięcy wcześniej.
Jednak sprzedaż mieszkań bliskich ukończenia powinna pozostawać na niezłym poziomie.
Wartość nowoudzielanych kredytów hipotecznych dla indywidualnych nabywców także z pewnością będzie
w 2009 r. niższa niż w roku poprzednim. W zależności od źródła, prognozy przewidują spadki od ok. 30%
do ponad 50%. Liczba nowych kredytów spadnie zapewne w nieco mniejszym stopniu, gdyż zmniejszy się
najprawdopodobniej kwota przeciętnego kredytu.
Warszawa
Trójmiasto
Wroc∏aw
Łódê
Kraków
Poznaƒ
Pozosta∏e miasta
To, co było jedną z istotnych przyczyn szybkiego wzrostu cen w Polsce w latach 2004-2007, czyli
niedojrzałość sektora deweloperskiego i niedostateczna podaż, może jednak w obecnej sytuacji
stanowić źródło ostrożnego optymizmu. Branża deweloperska rozwijała się w Polsce od 2004 roku bardzo
dynamicznie, ale w najlepszym pod tym względem roku 2007 wszystkie irmy deweloperskie w kraju
rozpoczęły budowę około 100 tysięcy nowych jednostek mieszkalnych
1
.
èród∏o: REAS na podstawie G∏ównego Ur´du
Statystycznego (GUS)
Udzia∏ pi´ciu aglomeracji o najwy˝szym
poziomie budownictwa oraz ¸odzi
w ∏àcznej liczbie mieszkaƒ oddanych
w Polsce w 2008 r. przez spó∏dzielnie
i deweloperów
Statystyki dotyczące całej Polski potwierdzają, że w 2008 roku oddano rekordową liczbę mieszkań
i domów: 165,8 tysięcy, z czego blisko 68 tys. oddały irmy deweloperskie zaś niecałe 9 tys. spółdzielnie
mieszkaniowe. Liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia zmalała w porównaniu z rokiem
2007 o ponad 7% i wyniosła łącznie nieco ponad 230 tysięcy, z czego ponad 101 tysięcy przypadło na
deweloperów. Niższa niż w 2007 roku (o 5,6%) była także liczba mieszkań i domów których budowę
rozpoczęto (174,7 tys.), przy czym w przypadku deweloperów spadek był bliski 15%; rozpoczęli oni
w skali kraju budowę 67 tysięcy jednostek mieszkalnych.
Liczba ukończonych, niesprzedanych mieszkań w pięciu aglomeracjach o największej skali podaży
2
osiągnęła na koniec 2008 roku poziom 3 200 jednostek. Wielkość obecnej oferty wyznaczonej przez sumę
jednostek dostępnych dla nabywców osiągnęła poziom 37 000. Dla porównania, w całym roku 2008 łącznie
sprzedano
3
na tych rynkach ok. 26 000 jednostek.
1
Zgodnie ze statystykami GUS wyniki dzia∏alnoÊci niektórych irm deweloperskich nie sà ujmowane w kategorii
”na sprzeda˝ lub wynajem” poniewa˝ dzia∏alnoÊci irm – osób izycznych pojawia si´ w kategorii „inwestorzy
indywidualni”. Budownictwo o charakterze w∏asnoÊciowym na sprzeda˝ powinno obejmowaç tak˝e wi´kszoÊç
mieszkaƒ realizowanych przez spó∏dzielnie mieszkaniowe.
2
Warszawski Obszar Metropolitalny, Kraków, Wroc∏aw, Trójmiasto i Poznaƒ.
3
Poprzez sprzeda˝ na rynku pierwotnym rozumiemy najcz´Êciej umow´ przedwst´pnà dla mieszkaƒ znajdujàcych
si´ w budowie, a tylko w przypadku cz´Êci mieszkaƒ gotowych – akty notarialne przeniesienia w∏asnoÊci.
Polska
Ze względu na sytuację na polskim rynku mieszkaniowym rok 2008 można podzielić na dwa okresy: pierwszy,
trwający od stycznia do września i drugi, czyli IV kwartał. Pierwsze trzy kwartały przyniosły kontynuację trendu
zauważalnego od połowy 2007 roku: wprowadzano do sprzedaży nieco więcej mieszkań niż sprzedawano.
Łączna sprzedaż w ciągu 3 kwartałów była na dość niskim, ale w miarę regularnym poziomie.
Wskaźnik przeciętnej kwartalnej sprzedaży, liczony jako relacja liczby mieszkań sprzedanych w danym kwartale
do liczby mieszkań w ofercie na koniec III kwartału 2008 wyniósł 18% i był blisko czterokrotnie niższy od
wskaźnika dla II kw. 2007. Upraszczając, w okresie tym w przeciętnej inwestycji w Warszawie sprzedaż spadła
4-krotnie. W IV kwartale 2008 sprzedaż w stosunku do poprzedniego kwartału spadła, w zależności od irmy
i inwestycji 2-4 krotnie, ale były i takie inwestycje, w których nie sprzedało się nic. W skrajnych przypadkach
w porównaniu ze szczytem boomu z II połowy 2006 roku sprzedaż zmalała blisko dziesięciokrotnie. Trudno
jednak traktować IV kwartał 2008 jako okres reprezentatywny – wydaje się, że jest to raczej przykład okresu
zapaści, która wprawdzie może potrwać dłużej, ale nie ma nic wspólnego z „normalnym” kryzysem.
Wskaźniki te mówią jednak o przeciętnej sprzedaży wszystkich mieszkań znajdujących się w ofercie, a nie tych
które świeżo wprowadzono do sprzedaży. Generalnie można stwierdzić, że mieszkania świeżo w prowadzone
do sprzedaży, poza pojedynczymi przypadkami, nie sprzedają się. Ale przy tak niskim poziomie sprzedaży
i niepokoju na rynku trudno się temu dziwić.
Brak transakcji dotknął zarówno rynek pierwotny jak i wtórny. Jednak część banków zaczęła różnicować politykę
kredytową w stosunku do mieszkań gotowych i tych w budowie, wyraźnie preferując mieszkania ukończone,
niezależnie od tego czy były one już wcześniej zamieszkane, czy nie. Taka polityka może utrudniać
funkcjonowanie irmom deweloperskim, ale umożliwiać funkcjonowanie rynku wtórnego. Zatem
– w pierwszej kolejności o zastoju będzie można mówić w przypadku rynku pierwotnego i tu można
spodziewać się – w przypadku niektórych inwestycji – nawet spektakularnych przecen.
Rok 2009 będzie najtrudniejszym od wielu lat. Kluczowe znaczenie dla sytuacji na rynku będzie miało
zachowanie banków i sytuacja makroekonomiczna, a także – nastroje konsumentów. Każdy kolejny tydzień
przynosi bowiem sygnały o poszerzaniu się skali kryzysu: weryikowane są prognozy wzrostu gospodarczego,
napływają informacje o spadku produkcji i wzroście bezrobocia, co w połączeniu ze stagnacją dochodów
oznaczać będzie niższe globalne dochody gospodarstw domowych. Negatywnie na rynek oddziaływać będzie
także spadek poziomu oszczędności, spowodowany głównie załamaniem giełdy i wynikającym z tego
obniżeniem wartości oszczędności zgromadzonych w funduszach. W ostatnim czasie narasta także niepokój
o zbyt głęboki spadek kursu złotego, a w konsekwencji – o los irm uwikłanych w opcje walutowe. Niepokoją
także zapowiedzi problemów w obszarze inansów publicznych. Jako wiarygodne można natomiast przyjąć
opinie, że spośród krajów regionu Polska jest stosunkowo nieźle przygotowana do przejścia przez kryzys,
podobnie jak Czechy i Słowacja.
Indywidualne
Spó∏dzielcze
Sprzeda˝ lub wynajem
Pozosta∏e
180 000
Mieszkania oddane do u˝ytku
w Polsce w latach 1992-2008
w zale˝noÊci od kategorii inwestora
(w tysiàcach)
90 000
0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2005 2006
2
Elementy te oddziałują i nadal będą bardzo niekorzystnie oddziaływać na nastroje społeczne. Będzie to
przeciwdziałać gotowości do zadłużania się nawet u tych, których będzie stać na kredyty. Ewentualne upadłości
irm deweloperskich będą jeszcze podsycać obawy potencjalnych nabywców. Mobilizacji środków na
mieszkania nie będzie sprzyjać tendencja do odkładania oszczędności na inny moment (na czarną godzinę).
Można także z dużym prawdopodobieństwem przewidywać spadek znaczenia „irst time buyers” – osób
wkraczających na rynek pracy, o niewielkich oszczędnościach, a co za tym idzie – niezdolnych do wpłacenia
znaczącego wkładu własnego. Z drugiej strony warto podkreślić, że duża grupa potencjalnych nabywców to
rodziny już posiadające własne, niewielkie mieszkanie, często kupione przed kilkoma laty w znacznym stopniu
spłacone (w rozumieniu spłaty kredytu hipotecznego). Biorąc pod uwagę trendy demograiczne, w tej grupie
powinna znaleźć się znaczna liczba rodzin zainteresowanych poprawą warunków mieszkaniowych, zdolnych do
wniesienia dużego wkładu własnego pod warunkiem zapewnienia możliwości zbycia dotychczas posiadanego
mieszkania. W warunkach ograniczonej podaży kredytów wzrośnie także znaczenie rynku gotówkowego, a ten
będzie miał miejsce przede wszystkim w segmencie mieszkań tanich i niewielkich.
Wobec trudnych do przewidzenia przyszłych trendów w gospodarce kraju i regionu, a także niejednoznacznych
prognoz dotyczących skali i charakteru inansowania bankowego, przeznaczonego dla sektora mieszkaniowego,
jak również reakcji irm deweloperskich na zmiany w otoczeniu rynku mieszkaniowego, opracowywanie
jakichkolwiek prognoz dla tego rynku obarczone jest dużym ryzykiem. Każda prognoza powinna być traktowana
raczej jako wskazanie prawdopodobnych trendów niż preryjny scenariusz dotyczący przyszłości.
Zakładając, że czołowi ekonomiści nie mylą się prognozując okres trwania kryzysu na około dwa lata wyraźna
poprawa sytuacji na rynku – z perspektywy dewelopera – powinna mieć miejsce na przełomie lat 2010-2011.
Oprócz poprawy ogólnej sytuacji gospodarczej i dopływu kredytów dla indywidualnych nabywców powinno
temu także sprzyjać średnioterminowe minimum po stronie podaży, spowodowane m.in. opóźnieniem
w uruchomieniu inansowania deweloperów w porównaniu z akcją kredytowa dla ich klientów. W konsekwencji
od 2011 roku popyt powinien zacząć bardziej wyraźnie przewyższać podaż, choć skala rynku powinna także
wzrastać.
Nie można jednak dziś wykluczyć, że kryzys potrwa dłużej. Kluczowe znaczenie będzie wówczas miała zdolność
sektora bankowego do pozyskania długoterminowych środków pozwalających na emisję nowych kredytów
hipotecznych w dużej skali. Przypomnijmy, że w praktyce, pomimo istnienia w Polsce kilku banków
hipotecznych, nie działają w sektorze na znaczącą skalę mechanizmy sekurytyzacyjne. Ich brak uchronił
wprawdzie Polskę przed skutkami spadku wartości obligacji hipotecznych, ale także uniemożliwił pozyskiwanie
długoterminowych funduszy na udzielanie kredytów.
18 000
Kraków
Warszawa
¸ódê
15
Wroc∏aw
Poznaƒ
Trójmiasto
12
9
6
Mieszkania na sprzeda˝ i wynajem
oraz spó∏dzielcze oddane w pi´ciu
najbardziej aktywnych aglomeracjach
Polski oraz w ¸odzi (w tysiàcach)
w latach 1997-2008
3
0
1997
2008
èród∏o: G∏ówny Urzàd Statystyczny, REAS.
[ Pobierz całość w formacie PDF ]

Rynek mieszkaniowy w Polsce,

Tematy