Ryzyko rynku nieruchomości, Ekonomia, Bankowość, Ogólne zagadnienia

[ Pobierz całość w formacie PDF ]
Zeszyty BRE Bank – CASE
Ryzyko
rynku
nieruchomoÊci
Nr92
Centrum Analiz
Spo∏eczno-Ekonomicznych
2007
Publikacja jest kontynuacją serii wydawniczej Zeszyty PBR-CASE
CASE-Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa
00–010 Warszawa, ul. Sienkiewicza 12
BRE Bank SA
00–950 Warszawa, ul. Senatorska 18
Copyright by: CASE – Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych – Fundacja Naukowa i BRE Bank SA
Redakcja naukowa
Ewa Balcerowicz
Sekretarz Zeszytów
Krystyna Olechowska
Autorzy
Robert Chojnacki
Kazimierz Kirejczyk
Jacek Łaszek
Jerzy Tofil
Projekt okładki
Jacek Bieńkowski
DTP
SK Studio
ISSN 1233-121X
Wydawca
CASE – Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych – Fundacja Naukowa, 00–010 Warszawa, ul. Sienkiewicza 12
Nakładca
Fundacja BRE Banku, 00-950 Warszawa, ul. Królewska 14
Oddano do druku w październiku 2007 r. Nakład 300 egz.
2
92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r.
Ryzyko rynku nieruchomości
SPIS TREŚCI
LISTA UCZESTNIKÓW SEMINARIUM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
WPROWADZENIE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
RYZYKO RYNKU NIERUCHOMOŚCI W POLSCE Z PERSPEKTYWY DOŚWIADCZEŃ
NA RYNKU USA –
Jacek Łaszek
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1. Załamanie na rynku amerykańskim i jego wpływ na pozostałe rynki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2. Ryzyko polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
RYNEK NIERUCHOMOŚCI A RYZYKO BANKOWE –
Jerzy Tofil
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1. Jak banki mogą zabezpieczyć się przed kryzysem na rynku nieruchomości? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2. Czym jest bank hipoteczny? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
3. Podsumowanie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
PERSPEKTYWY RYNKU MIESZKANIOWEGO – WPŁYW NA SYTUACJĘ
MAKROEKONOMICZNĄ –
Robert Chojnacki
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
1. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
2. Czego spodziewamy się w popularności poszczególnych segmentów? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
3. Oczekiwane zmiany na rynku nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
4. Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
TRENDY CENOWE I SEGMENTACJA NA PIERWOTNYM RYNKU
MIESZKANIOWYM –
Kazimierz Kirejczyk
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
1. Wstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
2. Narzędzia służące śledzeniu trendów cenowych na rynku pierwotnym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
3. Tło zjawiska – zmiany na rynku w latach 1998-2007 i kluczowe czynniki powodujące te zmiany . . . . . . . . . 38
4. Podsumowanie i spojrzenie w przyszłość . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Ryzyko rynku nieruchomości
92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r
3
LISTA UCZESTNIKÓW SEMINARIUM
Ewa Aksman
WNE UW
Jacek Łaszek
NBP
Irena Arabei
Polbank
Dariusz Machała
STU Ergo Hestia
Marek Banasiewicz
Piotr Barnhardt
Jan Macieja
PAN INE
BiznesPolska.pl
Krzysztof Malaga
AEP
Henryk Bąk
SGH
Krystyna Malborska
PERM
Paulina Błachowicz
Reag
Roksana Malesa
SGH
Piotr Bredrak
Władysław Brzeski
Mirosław Maszybrocki
AEGON Polska
CASE
Wojciech Mijak
CASE
Tomasz Chmielewski
NBP
Marek Misiak
NŻG
Robert Chojnacki
redNet Property Group
Agnieszka Nachyła
Bank Millennium
Marek Chojnacki
BRE Bank
Michał Niwiński
Citibank
Cezary Chrapek
BZ WBK
Krystyna Olechowska
CASE
Paweł Cieślak
Fortis Bank
Ewa Olesińska
Raiffeisen Bank Polska
Jan Czarnicki
Jarosław Czosnyka
Bartłomiej Osieka
Erst&Young
BPH
Jacek Osiński
NBP
Piotr Czuchowski
SKN Inwestor
Sławomir Pacuszka
BGK
Andrzej Czuma
Parkiet
Tadeusz Pawlaczak
Polbank
Marek Dąbrowski
CASE
Małgorzata Pawłowska
NBP
Daniel Dudkowski
Raiffeisen Bank Polska
Ewa Plucińska
EVIP
Mirosław Dusza
UW
Kama Pozczel
BRE Bank Hipoteczny
Małgorzata Dusza
BOŚ
Łukasz Prokulski
BRE Bank
Monika Dybciak
BGŻ
Marcin Radzimiński
REUPC, UW ISM
Hanna Dziarska
Red Internet PR
Elżbieta Ratajczak
BPH
Piotr Fredrowicz
BRE Bank Hipoteczny
Andrzej Rogowski
TV Europa
Marzena J. Gawrońska
WSEI
Maria Rymarowicz
Reag
Marcin Gozdek
Stefan Kwalec-Doradztwo
Ewa Sadowska-Cieślak
NBP
Strategiczne
Jolanta Grabiel
Włodzimierz Skonieczny
ING Bank
EBOR
Dorota Skrobisz
Wydawnictwo Polska Presse
Agnieszka Grabowiecka-
-Łaszek
Sergiusz Smulski
BPH
PKO BP
Piotr Stefaniak
Manager Magazin
Szymon Grabowski
NBP
Łukasz Szadocki
BPH
Remigiusz Grudzień
PKO BP
Piotr Szczepański
Bipservice
Włodzimierz Grudziński
BISE
Krzysztof Szlickiewicz
Pekao
Tomasz Gryń
ING BSK
Paulina Szyrmer
CASE
Andrzej Halesiak
BPH
Andrzej Śniecikowski
Zmiany Investment
Tadeusz Hołyński
TV Europa
Bogusław Tatarewicz
TG Zmiany
Bernadeta Jadowska
Santander Consumer Bank
Jerzy Tofil
BPH Bank Hipoteczny
Anna Jaros
Ambasada USA
Jan Wagner
POLNORD
Beata Karolska
Rzeczpospolita
Janusz Wesołowski
BPH
Justyna Kawińska
BPH
Marek Wielgo
Gazeta Wyborcza
Kazimierz Kirejczyk
REAS
Maria M. Winconek
BRE Bank
Paweł Kolski
MF
Józef Winiarski
CIGNA
Marek Koziarek
Tomasz Kozik
Maciej Wiszniewski
TU Allianz Polska
Fortis Bank
Szymon Wrona
Barbara Wyczańska
Edward Kozłowski
REAS
BRE Bank
Anna Kraśniak
EBOR
Paweł Wyczański
NBP
Edyta Kupisz
BRE Bank Hipoteczny
Michał Wydra
ZBP
Edyta Kwiecień
Bank Millennium
Jadwiga Zaręba
BPH
Paweł Lipiński
BRE Bank
Ilona Zasłoszko
BPH
4
92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r.
Ryzyko rynku nieruchomości
Wprowadzenie
R
yzyko rynku nieruchomości było tematem 92. seminarium BRE-CASE. Seminarium zorganizo-
Tematyka ryzyka rynku nieruchomości jest bardzo szeroka, jako że rynek ten składa się ze specyficz-
nych, znacznie różniących się do siebie subrynków nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych,
produkcyjnych itd. Na samym rynku mieszkaniowym mamy do czynienia z rynkiem pierwotnym
oferującym różne rodzaje produktu mieszkaniowego (mieszkania, domy) przez różne podmioty in-
westycyjne (deweloperzy, indywidualni, spółdzielnie, gminy, TBSy). Jeszcze większym jest rynek
wtórny obracający „używanymi” mieszkaniami, a obydwa rynki pierwotny i wtórny są połączone
funkcjonalnie z rynkiem czynszowym, który z kolei dzieli się na mieszkania wolnorynkowe, komu-
nalne, socjalne i TBSy. Podobnie złożonymi są rynki innych rodzajów nieruchomości. Dlatego też, nie
mogąc objąć tak szerokiego wachlarza tematycznego, organizatorzy ograniczyli seminarium do ryn-
ku mieszkaniowego, a w jego ramach skupili się na mieszkaniach pierwotnego rynku właścicielskie-
go obsługiwanego głównie przez prywatnych deweloperów, albowiem ten segment rynku rodzi naj-
więcej zainteresowania i kontrowersji.
Seminarium BRE-CASE wzbudziło szerokie zainteresowanie i zgromadziło licznych uczestników
różnych środowisk zaangażowanych w funkcjonowanie sektora mieszkaniowego. Powodu tak żywe-
go zainteresowania tematem ryzyka tego rynku należy upatrywać przede wszystkim w dramatycz-
nym zeszłorocznym wzroście cen mieszkań potęgowanym coraz powszechniejszym dostępem do
kredytu hipotecznego, rosnącymi trudnościami i kosztami produkcji nowych mieszkań, oraz znaczą-
cym udziałem kapitału spekulacyjnego na tym rynku. Rosnące nieprzerwanie ceny w połączeniu
z kosztowniejszym dostępem do kredytu hipotecznego oraz wkradający się niepokój o „zaraźliwość”
Ryzyko rynku nieruchomości
92 seminarium BRE-CASE, Warszawa, 13 września 2007 r
5
wała Fundacja CASE we współpracy z BRE Bankiem SA w ramach stałego cyklu spotkań pane-
lowych. Seminarium odbyło się w Warszawie, we wrześniu 2007 r.
[ Pobierz całość w formacie PDF ]