Rynek nieruchomoæci mieszkaniowych i jego specyfika jako czynniki determinujące ryzyko kredytowania ...

[ Pobierz całość w formacie PDF ]
MATERIAüY I STUDIA
Zeszyt nr 203
Rynek nieruchomoæci mieszkaniowych
i jego specyfika jako czynniki determinujce
ryzyko kredytowania hipotecznego
Jacek üaszek
Warszawa, luty 2006 r.
Projekt graficzny:
Oliwka s.c.
Sk¸ad i druk:
Drukarnia NBP
Wyda¸:
Narodowy Bank Polski
Departament Komunikacji Spo¸ecznej
00-919 Warszawa, ul. åwi«tokrzyska 11/21
tel. (22) 653 23 35, fax (22) 653 13 21
© Copyright Narodowy Bank Polski, 2006
Materia¸y i Studia rozprowadzane s bezp¸atnie.
Spis treæci
Spis treæci
Spis tabel i wykresw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4
Wprowadzenie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5
1. Rynek mieszkaÄ i jego funkcjonowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6
2. Specyfika rynku nieruchomoæci mieszkaniowych jako istotny element
zwi«kszajcy ryzyko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
3. G¸wne rodzaje ryzyka wynikajce ze specyfiki rynku nieruchomoæci
mieszkaniowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14
4. Podstawowe kierunki interwencji paÄstwa jako czynnik
ograniczajcy ryzyko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18
5. Budowa rynkowego sektora mieszkaniowego w Polsce i polityka
ostroýnoæciowa bankw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22
6. Podsumowanie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .29
7. Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31
MATERIAüY I STUDIA Ð ZESZYT 203
3
Spis tabel i wykresw
Spis tabel i wykresw
Schemat 1 Rynek mieszkaniowy - podstawe czynniki kszta¸tujce popyt
i podaý mieszkaÄ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7
Wykres 1 Podaý i popyt na rynku budownictwa mieszkaniowego w Warszawie . . . . .23
Wykres 2 Portfel kredytw mieszkaniowych w Polsce w latach 1994-2004
(w mln z¸) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24
Tabela 1 Kredyty mieszkaniowe na tle podstawowych danych makroekonomicznych
i sektorowych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24
4
Narodowy Bank Polski
Wprowadzenie
Wprowadzenie
Dzia¸alnoæ gospodarcza cz¸owieka zaleýy w znacznej mierze od posiadanych przez niego
nieruchomoæci. Stanowi one podstaw« produkcji dbr i us¸ug materialnych (przemys¸, rolnictwo,
us¸ugi mieszkaniowe) oraz niematerialnych (sfera us¸ug publicznych, ochrona zdrowia, handel,
us¸ugi finansowe, etc). Nieruchomoæci spe¸niaj wi«c funkcj« czynnika produkcji, a popyt na nie i ich
rentownoæ s funkcj rentownoæci i popytu prowadzonej w nich dzia¸alnoæci ekonomicznej bd
potrzeb mieszkaniowych konsumentw. Najwaýniejsze ekonomicznie (wartoæ zasobu i wolumen
transakcji) rynki nieruchomoæci to rynki nieruchomoæci mieszkaniowych, rynki terenw budowla-
nych oraz nieruchomoæci komercyjnych (biura, sklepy, hotele, magazyny). Na rynkach tych wyst«-
puje teý koncentracja dzia¸alnoæci bankowej w sektorze i w konsekwencji Ð g¸wne typy ryzyka.
Poj«cie ryzyka rynkowego w klasycznym uj«ciu odnosi si« do ryzyka zwizanego ze zmiana-
mi na rynku. W przypadku nieruchomoæci dotyczy ono g¸wnie zmiany ceny nieruchomoæci
w zwizku ze zmianami popytu oraz podaýy i jako cz«æ ryzyka kredytowego (bezpieczeÄstwo za-
stawu) dotyczy kredytowania istniejcego zasobu mieszkaÄ, bd jest cz«æci ryzyka inwestycyjne-
go (sprzedaý mieszkaÄ nowo wybudowanych). Wsp¸czesne spojrzenie na rynki nieruchomoæci
mieszkaniowych z ich z¸oýon struktur instytucjonaln oraz wzajemnymi powizaniami kaý pa-
trze na kwest« ryzyka rynkowego znacznie szerzej, nie tylko poprzez czynniki wp¸ywajce bezpo-
ærednio na popyt, podaý i ceny ale teý poprzez ryzyko systemowe, zw¸aszcza ze wzgl«du na æcis¸e
powizanie z rynkiem finansowym i na wzajemne z nim interakcje. Skala sektora i jego powizaÄ
z gospodark jest jednoczeænie tak znaczna, ýe moýemy mwi o wzajemnym oddzia¸ywaniu nie
tylko w skali sektorowej, ale teý makroekonomicznej.
Rozwj i z¸oýonoæ rynku mieszkaniowego, a zw¸aszcza powizanego z nim i rozpatrywane-
go zwykle wsplnie rynku finansowego, to proces historyczny. Podobnie nast«powa¸ rozwj tech-
nik zarzdzania ryzykiem. Pierwotnie koncentrowano si« g¸wnie na ryzyku kredytowym i analizie
rynku lokalnego. Obecnie obok doskonalenia tego podejæcia (techniki sckoringowe, bazy danych,
etc.) rynek wymusza na podmiotach silnie zaangaýowanych w tym sektorze dokonywania analiz
sektora finansowego i zwizanych z nim ryzyk, jak teý analiz makroekonomicznych, polityki miesz-
kaniowej i gospodarczej. Dodatkowo teý Ð wymusza doskonalenie badaÄ rynku nieruchomoæci
sensu stricto.
W Polsce, pomimo wysokiej dynamiki rozwoju, system finansowania nieruchomoæci mieszka-
niowych nie osign¸ rozmiarw ani skali z¸oýonoæci porwnywalnych z rynkami rozwini«tymi. Pier-
wotne ryzyko bankw zwizane by¸o g¸wnie z transformacj i niedorozwojem rynku. Obecnie
uda¸o si« pokona znaczn cz«æ tych problemw. Na rynku pojawiaj si« jednak nowe wyzwania.
Banki dotychczas doskonali¸y przede wszystkim zarzdzanie ryzykiem kredytowym i kompen-
sowa¸y je wysokimi marýami. Rosnca konkurencja oraz post«pujca z¸oýonoæ rynku wymusz jed-
nak bardziej kompleksowe podejæcie do zwizanego z nim ryzyka.
Celem opracowania jest Ð z koniecznoæci uproszczone Ð przedstawienie niektrych wzajem-
nych powizaÄ widocznych na rynku nieruchomoæci mieszkaniowych i zwizanych z tym rodzajw
ryzyka. Uproszczony charakter analizy jest wynikiem zarwno znacznej z¸oýonoæci rzeczywistych
rozwizaÄ, jak teý ich cz«sto wyjtkowego charakteru. W dalszej cz«æci pracy przedstawiono wy-
brane problemy dotyczce rozwoju tego rynku w Polsce oraz zwizan z tym polityk« ostroýnoæcio-
w bankw.
MATERIAüY I STUDIA Ð ZESZYT 203
5
[ Pobierz całość w formacie PDF ]

Rynek nieruchomoæci mieszkaniowych i jego specyfika jako czynniki determinujące ryzyko kredytowania ...

Tematy